Mietspiegel Deutschland 2026

Der deutsche Mietmarkt bleibt auch 2026 unter Druck. Der bundesweite Mietpreisindex liegt bei 136.2 Punkten (Basis Q1 2019 = 100) — ein Anstieg von +1.9 % pro Jahr. Das bedeutet: Seit Anfang 2019 sind die Angebotsmieten im Schnitt um 36,2 Prozent gestiegen. Für Mieter ist das eine erhebliche Belastung. Für Eigentümer von Mietimmobilien dagegen ein klares Signal: Die Ertragsseite wächst — und damit auch der Substanzwert ihrer Objekte.

Die Ursache für die anhaltende Mietpreissteigerung ist strukturell. Deutschland baut zu wenig. Im Jahr 2024 wurden lediglich 215.920 Baugenehmigungen erteilt — nicht einmal die Hälfte des politischen Ziels von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Die tatsächlichen Fertigstellungen lagen bei 251.937 Einheiten. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung durch Zuwanderung weiter, vor allem in den Ballungsräumen. Das Ergebnis ist ein chronisches Angebotsdefizit, das sich in steigenden Angebotsmieten niederschlägt.

Die politische Debatte um Mietregulierung verschärft die Lage zusätzlich. Die Mietpreisbremse, seit 2015 in Kraft und mehrfach verlängert, begrenzt zwar die Mieterhöhung bei Wiedervermietung in angespannten Märkten. Doch sie löst das Grundproblem nicht: mangelndes Angebot. Im Gegenteil — die Regulierung senkt die Investitionsbereitschaft privater Vermieter. Diskussionen über einen bundesweiten Mietendeckel nach Berliner Vorbild führen zu weiterer Verunsicherung. Wer sich als Investor unsicher über die regulatorische Zukunft fühlt, baut nicht und saniert nicht. Das reduziert das verfügbare Mietangebot noch weiter.

Was die Daten zeigen: Die Mietentwicklung verläuft regional extrem unterschiedlich. Berlin verzeichnet mit +5.7 % den stärksten jährlichen Anstieg unter den Top-7-Städten. München bleibt mit 24,50 €/m² Neubaumiete das teuerste Pflaster Deutschlands. Und selbst in kleineren Städten wie Kassel liegt der Mietindex bei 134.6 — ein klarer Hinweis, dass der Mietdruck längst nicht mehr nur ein Großstadtphänomen ist.

Für Vermieter bedeutet die aktuelle Marktlage: stabile und steigende Mieteinnahmen bei gleichzeitig begrenztem Neubau-Wettbewerb. Für Mieter verschlechtert sich die Situation weiter, insbesondere in den Top-7-Städten, wo die Leerstandsquoten im Wohnsegment nahe null liegen. Die durchschnittliche Neubaumiete der von uns beobachteten Städte liegt bei 16,67 €/m². Die Spanne reicht dabei von 9,50 €/m² bis 24,50 €/m² — ein Verhältnis von mehr als 1:2 zwischen günstigster und teuerster Stadt.

Die folgenden Abschnitte liefern eine datenbasierte Analyse der Mietsituation in Deutschland: nach Stadt, nach Bundesland, nach Ursache. Alle Zahlen basieren auf der Metaanalyse von Fahrländer Partner Raumentwicklung, Stand Q4 2025.

Die sieben größten deutschen Städte zeigen 2026 ein differenziertes Bild bei der Mietentwicklung. Die Unterschiede sind erheblich — sowohl beim absoluten Preisniveau als auch bei der Dynamik.

Berlin (+5.7 % p.a.) verzeichnet den stärksten Mietanstieg unter allen Top-7-Städten. Der Mietindex liegt bei 140.3 — der höchste Wert aller untersuchten Großstädte. Der Berliner Markt holt nach, was die gescheiterte Mietendeckel-Phase 2020/2021 künstlich unterdrückt hatte. Gleichzeitig trifft die hohe Zuwanderung auf eine Stadt, die chronisch zu wenig baut. Die Neubaumiete liegt bei 18,50 €/m². Zum Vergleich: Noch vor fünf Jahren lagen Berliner Neubaumieten unter 14 €/m². Die Netto-Mietrendite für Mehrfamilienhäuser beträgt aktuell 2,90 %.

München (24,50 €/m²) bleibt die teuerste Stadt Deutschlands, mit großem Abstand. Das absolute Mietniveau ist so hoch, dass selbst moderate Steigerungen von +2.2 % p.a. erhebliche Auswirkungen auf die Mietbelastung haben. Bei einem Mietindex von 132.8 und Neubaumieten von über 24 €/m² stellt sich für viele Haushalte die Frage, ob München überhaupt noch bezahlbar ist. Die niedrige Netto-Rendite von 2,75 % spiegelt die extreme Kaufpreis-Miet-Schere wider.

Köln (+4.0 % p.a.) und Hamburg (+3.9 % p.a.) liegen bei der Mietdynamik auf Rang zwei und drei. Köln profitiert als Universitätsstadt und Medienstandort von einem stetigen Zuzug junger Fachkräfte. Der Mietindex von 142.9 ist der zweithöchste nach Berlin. Hamburg überzeugt als Wirtschaftsstandort mit stabiler Nachfrage — bei gleichzeitig moderatem Neubauvolumen. Die Neubaumiete liegt in Köln bei 15,50 €/m², in Hamburg bei 17,50 €/m².

Stuttgart (+2.0 % p.a.) zeigt das schwächste Mietwachstum unter den Top-7. Der Mietindex liegt bei nur 116.5 — deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 136.2. Die Ursachen liegen in der wirtschaftlichen Unsicherheit der Automobilindustrie. Stuttgart, stark abhängig von Daimler, Porsche und Bosch, spürt die Transformation der Branche auch am Mietmarkt. Weniger Zuzug, weniger Nachfrage, weniger Mietdruck.

Düsseldorf und Frankfurt bewegen sich im Mittelfeld. Düsseldorf (+2.3 % p.a.) und Frankfurt (+1.6 % p.a.) zeigen moderates Mietwachstum bei vergleichsweise hohem Ausgangsniveau. Frankfurt mit 19,00 €/m² Neubaumiete liegt preislich auf Rang zwei hinter München, während Düsseldorf mit 16,00 €/m² etwas günstiger positioniert ist.

Auffällig: Die Unterschiede zwischen A- und B-Städten schrumpfen. Kassel etwa zeigt mit einem Mietindex von 134.6 eine Dynamik, die an Top-7-Städte heranreicht. Gleichzeitig bieten B-Städte Netto-Renditen von 4,2 % und mehr — weit über den 2,75 % bis 2,95 %, die in A-Städten realistisch sind. Für renditeorientierte Investoren verschiebt sich der Fokus daher zunehmend in die zweite und dritte Reihe.

Die Mietentwicklung in Deutschland verläuft regional sehr unterschiedlich. Die Daten der 7 größten Flächenländer zeigen klare Muster: West schlägt Ost beim absoluten Niveau, Ost holt aber auf. Und innerhalb der westdeutschen Länder trennen sich die wirtschaftsstarken Südländer von den flächenmäßig großen Nordländern.

Nordrhein-Westfalen führt den Mietindex mit 139.7 Punkten an. Das bevölkerungsreichste Bundesland mit 18,03 Mio. Einwohnern profitiert von zwei Großstadtkernen (Köln und Düsseldorf), die beide überdurchschnittliches Mietwachstum verzeichnen. Die jährliche Steigerung von +2.1 % liegt klar über dem Bundesdurchschnitt. Auch das Ruhrgebiet zeigt Aufholeffekte — niedrige Ausgangsniveaus treffen auf steigende Nachfrage durch Rückkehrer und Zuwanderer.

Hessen erreicht einen Mietindex von 134.6 bei +2.3 % jährlichem Wachstum. Frankfurt als Finanzhauptstadt treibt den Index, aber auch Kassel und das Rhein-Main-Gebiet tragen bei. Die 6,28 Mio. Einwohner verteilen sich auf eine Mischung aus Hochpreislagen (Frankfurt, Wiesbaden) und bezahlbaren Mittelzentren.

Bayern (133.5 Index, +1.6 % p.a.) zeigt moderates Wachstum auf hohem Niveau. Münchens extreme Mietpreise dominieren den Landesschnitt, aber außerhalb Münchens — in Nürnberg, Augsburg, Regensburg — liegen die Mieten deutlich niedriger. Bayern profitiert von einer starken Wirtschaft und niedriger Arbeitslosigkeit, was den Zuzug in die Städte konstant hält.

Sachsen ist das Bundesland mit der stärksten Aufholdynamik unter den ostdeutschen Flächenländern. Der Mietindex liegt bei 130.4 — noch unter dem Bundesdurchschnitt, aber mit +2.1 % p.a. auf einem starken Wachstumskurs. Dresden und Leipzig ziehen junge Fachkräfte an, die IT-Branche und Chipindustrie (Intel, TSMC, Bosch) schaffen Arbeitsplätze. Die Mieten starten von einem niedrigen Niveau, was attraktive Renditen ermöglicht — ein Grund, warum institutionelle Investoren zunehmend Ost-Portfolios aufbauen.

Baden-Württemberg (132.8 Index, +1.1 % p.a.) und Niedersachsen (133.8 Index, +0.9 % p.a.) bilden die Schlusslichter beim Mietwachstum. Baden-Württemberg leidet unter der Transformation der Automobilindustrie, Niedersachsen unter dem Fehlen einer dominanten Großstadt wie München oder Berlin. Hannover allein reicht nicht aus, um den Flächenländer-Index zu treiben.

Der Ost-West-Unterschied bei den Mieten wird kleiner, besteht aber weiterhin. Ostdeutsche Flächenländer liegen beim Mietindex 5 bis 10 Punkte unter dem westdeutschen Durchschnitt. Gleichzeitig zeigen sie höhere Wachstumsraten. Für Investoren entsteht daraus ein interessantes Fenster: Günstige Einkaufspreise bei steigenden Mieten erzeugen überdurchschnittliche Renditen, solange die Standortwahl stimmt.

Steigende Mieten sind nicht nur ein Thema für Mieter. Für Eigentümer von Mietimmobilien — insbesondere Mehrfamilienhäusern und Mietshäusern — verändern sie die gesamte Bewertungsgrundlage. Denn der Wert einer Renditeimmobilie wird primär über die erzielbaren Mieteinnahmen bestimmt. Steigt die Jahresnettomiete, steigt automatisch auch der Ertragswert des Objekts.

Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Köln mit 10 Wohneinheiten und einer durchschnittlichen Kaltmiete von 15,50 €/m² generiert bei 60 m² je Einheit eine Jahreskaltmiete von rund 111.600 €. Bei einer Netto-Anfängsrendite von 3,0 % ergibt sich ein Ertragswert von über 37.000 €. Steigt die Miete um +4.0 % pro Jahr, erhöht sich der rechnerische Objektwert allein durch die Mietentwicklung — ohne jede bauliche Maßnahme.

Verkauf oder Halten? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer angesichts steigender Mieten. Die Antwort hängt von der individuellen Situation ab. Wer ein Objekt mit niedrigen Altmieten hält und durch Mietanpassungen noch Potenzial heben kann, profitiert vom Halten. Wer dagegen vor einer größeren Sanierung steht (Heizungstausch, energetische Ertüchtigung nach GEG), sollte prüfen, ob ein Verkauf zum aktuellen Marktwert wirtschaftlich sinnvoller ist. Die Baukosten liegen mit einem Index von 145.6 (2015 = 100) auf Rekordniveau — Sanierungen werden nicht billiger.

Mietpreisbremse: Wie stark bremst sie wirklich? Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %. In der Praxis zeigt sich: Die Bremse greift vor allem im Bestandssegment. Im Neubau und bei umfassend sanierten Wohnungen gilt sie nicht. Das erklärt, warum die Neubaumieten in Städten wie Berlin (18,50 €/m²) oder Hamburg (17,50 €/m²) weiter kräftig steigen — sie unterliegen der Bremse schlicht nicht.

Bestandsimmobilien im Fokus der Investoren. Der Mietdruck im Bestand macht Bestandsobjekte zunehmend attraktiv für institutionelle und private Investoren. Die Logik: Bestandsmieten liegen oft 20 bis 40 Prozent unter dem Neubauniveau. Bei Mieterwechsel kann die Miete — im Rahmen der Mietpreisbremse — angehoben werden. Dieses Delta zwischen Ist-Miete und Marktmiete ist der Hebel, den Investoren nutzen. Ein gut positioniertes Mehrfamilienhaus mit moderaten Bestandsmieten in einer wachsenden Stadt bietet aktuell eine der attraktivsten Anlageformen im deutschen Immobilienmarkt.

Die aktuellen Netto-Renditen für MFH liegen zwischen 2,8 % (München) und 5,0 % (Schauenburg/Kassel). In Kombination mit steigenden Mieten und begrenztem Neubauangebot ergibt sich eine Situation, in der Bestandseigentümer in einer starken Verhandlungsposition sind — sowohl gegenüber Mietern als auch gegenüber potenziellen Käufern.