Immobilienmarkt Deutschland 2026

Immobilienmarkt Deutschland 2026: Die wichtigsten Entwicklungen

Der deutsche Immobilienmarkt hat die Korrekturphase der Jahre 2022 bis 2024 weitgehend hinter sich gelassen. Nach Preisrückgängen von teilweise 15 bis 20 Prozent in den Spitzensegmenten der Top-7-Städte zeigen die aktuellen Daten eine Stabilisierung auf breiter Front. Der Eigentumswohnungs-Index steht bei 130.3 Punkten (Q1 2019 = 100) und verzeichnet ein Jahresplus von +1.8 %. Einfamilienhäuser legen mit +2.0 % sogar etwas stärker zu. Die Trendwende ist damit keine Prognose mehr, sondern in den Transaktionsdaten angekommen.

Gleichzeitig bleiben die Mieten unter Druck. Der Mietindex liegt bei 136.2 und wächst mit +1.9 % pro Jahr weiter. In Städten wie Berlin erreicht das Mietwachstum sogar +5.7 %, in Köln +4.0 %. Die Schere zwischen Miete und Kaufpreis hat sich in der Korrektur deutlich geschlossen, was Immobilien als Kapitalanlage wieder rechenbarer macht als noch 2021, als Kaufpreisfaktoren jenseits der 35 keine Seltenheit waren.

Der Neubau befindet sich in einer strukturellen Krise. Mit nur 215.920 Baugenehmigungen im Jahr 2024 liegt die Genehmigungsaktivität weit unter dem politischen Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Die Fertigstellungen lagen bei 251.937 Wohnungen, gespeist aus Projekten, die noch in der Niedrigzinsphase genehmigt wurden. Dieser Pipeline-Effekt läuft aus. Ab 2026 werden deutlich weniger Neubauten auf den Markt kommen, was die Angebotsknappheit in Ballungsräumen verschärft.

Auf der Nachfrageseite stützen mehrere Faktoren: Deutschland verzeichnet seit 2022 eine Nettozuwanderung von über 600.000 Personen jährlich, die Zahl der Haushalte wächst, und die sinkende durchschnittliche Haushaltsgröße erhöht den Flächenbedarf zusätzlich. Die EZB hat den Leitzins auf 2 % gesenkt, die Hypothekenzinsen liegen mit 3.58 % für zehn Jahre Festschreibung deutlich unter den Spitzenwerten von über 4,2 % aus dem Herbst 2023. Für Käufer bedeutet das: Die Finanzierungskosten sind zwar höher als in der Nullzinsphase, aber die Kaufpreise haben sich angepasst. Wer Eigenkapital mitbringt und langfristig plant, findet aktuell ein Marktumfeld, das günstiger ist als zu jedem Zeitpunkt zwischen 2019 und 2022.

Für Verkäufer gilt: Der Boden ist gefunden, aber ein Zurück zu den Höchstpreisen von 2022 ist kurzfristig nicht zu erwarten. Die aktuelle Marktlage belohnt realistische Preisvorstellungen mit zügigen Transaktionen. Die Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Höhepunkt der Korrektur bereits halbiert. Wer jetzt verkauft, trifft auf eine wachsende Zahl kaufbereiter Interessenten mit gesicherter Finanzierung.

Die Preisentwicklung in Deutschland verläuft alles andere als einheitlich. Während München mit einem ETW-Index von 112.8 und einer Veränderung von +0.2 % nahezu stagniert, legen Köln (+2.9 %) und Düsseldorf (+1.2 %) spürbar zu. Berlin verzeichnet mit -2.1 % sogar einen Rückgang bei Eigentumswohnungen, obwohl die Mieten dort mit +5.7 % am stärksten steigen. Das bedeutet: Berlin wird als Kapitalanlage-Standort wieder interessanter, weil die Mietrendite steigt.

Die Unterschiede zwischen den Top-7-Städten und kleineren Standorten sind erheblich. In München kostet eine Neubau-Eigentumswohnung im Median 12.500 €/m², in Kassel sind es 3.800 €/m². Dafür liegt die Nettomietrendite in Kassel bei 4.2 %, in München bei nur 2.75 %. Anleger, die auf laufende Erträge setzen statt auf Wertsteigerung, finden in B- und C-Städten deutlich attraktivere Einstiegspunkte. Gerade in Nordhessen, Sachsen und Teilen von Nordrhein-Westfalen lassen sich Bruttorenditen über 5 % erzielen.

Die Dynamik bei Einfamilienhäusern weicht teilweise erheblich von der bei Eigentumswohnungen ab. Düsseldorf verzeichnet bei EFH ein Plus von +7.3 %, Stuttgart dagegen einen Rückgang von -3.0 %. Dieser Unterschied erklärt sich durch die lokale Wirtschaftslage: Die Stuttgarter Automobilindustrie durchlebt einen Strukturwandel, der sich auf die Nachfrage nach hochpreisigen Eigenheimen auswirkt. In Düsseldorf profitiert der EFH-Markt von einer diversifizierten Wirtschaft und einer stabilen Nachfrage durch Familien, die aus dem Stadtgebiet ins Umland ziehen.

Für Selbstnutzer gilt: Die Kaufpreis-Miete-Verhältnisse haben sich nach der Korrektur deutlich verbessert. In Hamburg, Frankfurt und Köln liegt der Kaufpreisfaktor für Bestandswohnungen inzwischen zwischen 22 und 26 Jahresmieten. Vor drei Jahren waren es noch 30 bis 38. Wer plant, länger als zehn Jahre in einer Immobilie zu wohnen, fährt an vielen Standorten mit Kaufen inzwischen günstiger als mit Mieten, selbst bei Zinsen über drei Prozent. Die Rechnung hängt allerdings stark vom Eigenkapitalanteil ab: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital und die vollständige Abdeckung der Kaufnebenkosten bleiben die Voraussetzung für eine solide Finanzierung.

Die Baugenehmigungen in Deutschland sind 2024 auf 215.920 Wohnungen gefallen. Zum Vergleich: 2021 lag die Zahl noch bei rund 380.000. Das ist ein Rückgang von über 40 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die Fertigstellungen lagen 2024 bei 251.937 Einheiten, aber diese Zahl täuscht: Fertiggestellt werden Projekte, die vor zwei bis drei Jahren genehmigt wurden. Der massive Einbruch bei den Genehmigungen wird sich ab 2026 in sinkenden Fertigstellungszahlen niederschlagen. Die Bundesregierung hat das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr aufgegeben, ohne offiziell davon abzurücken.

Die Ursachen sind strukturell. Der Baupreisindex für Wohngebäude liegt bei 174.7 (2015 = 100), die Baukosten steigen mit +1.9 % weiter. Besonders die Arbeitskosten treiben mit +4.5 % den Gesamtindex. Die Materialkosten haben sich mit +0.3 % zwar beruhigt, aber auf hohem Niveau. Gleichzeitig fehlen Fachkräfte: Allein im Bauhauptgewerbe sind laut Zentralverband Deutsches Baugewerbe über 100.000 Stellen unbesetzt. Diese Kombination aus hohen Kosten, Fachkräftemangel und gestiegenem Zinsniveau macht viele Neubauvorhaben unrentabel.

Dazu kommen regulatorische Hürden. Energetische Anforderungen (GEG), Schallschutz, Barrierefreiheit und Stellplatzverordnungen erhöhen die Baukosten um geschätzte 15 bis 20 Prozent gegenüber dem Standard von 2015. Die Genehmigungsverfahren dauern in Großstädten durchschnittlich 18 bis 24 Monate. Für kleinere Bauträger, die keinen langen Atem haben, ist das Geschäftsmodell in vielen Regionen nicht mehr darstellbar. Die Insolvenzzahlen im Baugewerbe lagen 2024 und 2025 deutlich über dem Vorkrisenniveau.

Für den Bestandsmarkt ist die Neubau-Krise ein preisstützender Faktor. Wenn weniger gebaut wird, steigt der Wert bestehender Immobilien relativ. Das gilt besonders für Wohnungen in gefragten Lagen, die durch keinen Neubau substituiert werden können. Eigentümer von Bestandsimmobilien profitieren doppelt: durch steigende Mieten, weil das Angebot nicht mithält, und durch stabilisierte bis steigende Kaufpreise, weil Alternativen im Neubau fehlen oder deutlich teurer sind. Wer eine Immobilie im Bestand besitzt, sitzt auf einem Gut, das in den kommenden Jahren knapper wird.

Ausblick: Was erwarten die Institute für 2026 und 2027?

Die großen Researchhäuser sind sich weitgehend einig: Der Tiefpunkt bei den Kaufpreisen ist durchschritten. Die DZ HYP erwartet für 2026 bundesweit steigende Preise bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, getragen von der Angebotsverknappung und der stabilisierten Zinslandschaft. Bulwiengesa prognostiziert Preiszuwächse von 2 bis 4 Prozent in den Top-7-Städten, wobei die Dynamik in B-Städten sogar höher ausfallen könnte. Der aktuelle ETW-Index von 130.3 mit +1.8 % Jahresveränderung bestätigt diesen Trend.

Bei den Mieten rechnen sämtliche Institute mit weiterem Wachstum. Die Kombination aus sinkenden Fertigstellungen, hoher Zuwanderung und steigendem Flächenbedarf pro Person lässt kaum eine andere Entwicklung zu. Der Mietindex liegt bereits bei 136.2, und die Wachstumsraten von +1.9 % bundesweit bis zu +5.7 % in Berlin werden sich nach Einschätzung des IW Köln und des DIW mindestens auf diesem Niveau halten. In angespannten Wohnungsmärkten sind Mietsteigerungen von 3 bis 6 Prozent pro Jahr realistisch.

Die konjunkturelle Lage stellt ein moderates Risiko dar. Das ifo-Institut prognostiziert ein BIP-Wachstum von 0.8 % für 2026 und 1.3 % für 2027. Die Arbeitslosenquote liegt bei 6.5 %, die Inflation bei erwarteten 2.3 %. Das sind keine Boom-Zahlen, aber solide genug, um den Wohnimmobilienmarkt zu stützen. Wohnimmobilien sind weniger konjunktursensitiv als Gewerbeimmobilien. Menschen brauchen Wohnraum unabhängig vom Wirtschaftswachstum. Die eigentlichen Risiken liegen in der Geopolitik (Energiepreise, Handelsbarrieren) und in einer möglichen Verschärfung der Regulierung (Mietpreisbremse, Umwandlungsverbot).

Für die Zinsentwicklung erwarten die Banken (Commerzbank, Deka, BayernLB) einen Euribor von 2.05 % in zwölf Monaten und eine Bundesanleihe bei 2.93 %. Das spricht für Hypothekenzinsen im Korridor von 3,4 bis 3,9 Prozent auf Sicht von einem Jahr. Weder ein drastischer Anstieg noch eine Rückkehr zur Nullzinspolitik ist im Basisszenario der Marktteilnehmer enthalten. Für Investoren bedeutet das: Die Rahmenbedingungen sind kalkulierbar. Wer auf Wertsteigerung und Mietrendite gleichermaßen setzt, findet 2026 ein Umfeld, das über solide Fundamentaldaten verfügt. Der Zeitpunkt ist günstiger als in der Überhitzungsphase 2021, weil die Bewertungen realistischer und die Renditen höher sind.