Kaufnebenkosten-Rechner 2026: Alle Kosten auf einen Blick

Ihre Kaufnebenkosten berechnen

Grunderwerbsteuer im Bundesländer-Vergleich

Steuersätze aller 16 Bundesländer, absteigend sortiert. Ihr ausgewähltes Bundesland ist hervorgehoben.

Ratgeber: Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten bezeichnen sämtliche Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie setzen sich aus vier Hauptkomponenten zusammen: der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten, den Grundbuchkosten und einer eventuellen Maklerprovision. Während der Kaufpreis selbst verhandelbar ist, sind die meisten Nebenkosten gesetzlich geregelt oder durch Gebührenordnungen festgelegt. Wer eine Immobilie kauft, muss diese Positionen von Anfang an in seine Finanzplanung einbeziehen.

Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. Sie wird von den Bundesländern erhoben und variiert je nach Region zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Notarkosten von etwa 1,0 % bis 1,5 % sowie Grundbuchkosten von rund 0,5 %. Die Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist, kann weitere 3,57 % bis 7,14 % ausmachen. In Summe bewegen sich die Kaufnebenkosten damit typischerweise zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises.

Für die Immobilienfinanzierung haben die Kaufnebenkosten eine entscheidende Bedeutung. Die meisten Banken erwarten, dass Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital bestreiten. Das bedeutet: Wer eine Immobilie für 400.000 Euro kauft, muss zusätzlich zwischen 28.000 und 60.000 Euro an Nebenkosten einplanen. Dieses Geld ist sofort nach dem Kauf gebunden und fließt nicht in den Immobilienwert ein. Aus Sicht der finanzierenden Bank erhöht es das Risiko, weshalb Käufer ohne ausreichendes Eigenkapital für die Nebenkosten schlechtere Konditionen erhalten oder abgelehnt werden.

Ein häufiger Fehler bei der Immobiliensuche: Viele Interessenten konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis und vernachlässigen die Nebenkosten. Dabei kann die Differenz zwischen einem Kauf in Bayern (3,5 % Grunderwerbsteuer) und einem Kauf in Brandenburg (6,5 %) bei einem Objekt für 500.000 Euro allein bei der Steuer 15.000 Euro betragen. Wer die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs realistisch einschätzen will, muss alle Nebenkostenpositionen kennen, verstehen und in sein Budget einrechnen. Genau dafür haben wir diesen Rechner entwickelt.

Grunderwerbsteuer im Detail

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer, die bei jedem Immobilienkauf in Deutschland anfällt. Sie wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erhoben und ist vom Käufer zu zahlen, auch wenn vertraglich eine andere Regelung getroffen wird. Das Finanzamt stellt den Grunderwerbsteuerbescheid in der Regel innerhalb von vier bis acht Wochen nach der notariellen Beurkundung zu. Erst nach Zahlung der Steuer erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch erfolgen kann.

Die unterschiedlichen Steuersätze der Bundesländer haben historische und politische Gründe. Bis 2006 galt ein einheitlicher Satz von 3,5 % in ganz Deutschland. Mit der Föderalismusreform erhielten die Länder die Kompetenz, den Steuersatz eigenständig festzulegen. Seitdem haben fast alle Bundesländer ihre Sätze angehoben, teilweise mehrfach. Nur Bayern und Sachsen sind beim ursprünglichen Satz von 3,5 % geblieben. Die höchsten Sätze mit 6,5 % gelten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Thüringen. Diese Unterschiede führen dazu, dass ein identisches Objekt je nach Standort Zehntausende Euro mehr oder weniger an Grunderwerbsteuer kostet.

Es gibt mehrere gesetzliche Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht. Verkäufe zwischen Ehepartnern und Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel) sind steuerfrei. Auch Erbschaften und Schenkungen lösen keine Grunderwerbsteuer aus, unterliegen aber gegebenenfalls der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Bei sogenannten Share Deals, also dem Verkauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst, konnte die Grunderwerbsteuer bisher unter bestimmten Bedingungen vermieden werden. Seit 2024 gelten hier jedoch verschärfte Regelungen, die den Schwellenwert von 95 % auf 90 % der Anteile gesenkt haben.

Die Diskussion über eine Reform der Grunderwerbsteuer ist politisch dauerhaft präsent. Mehrere Parteien fordern Freibeträge für Ersterwerber, um den Einstieg ins Wohneigentum zu erleichtern. Einige Bundesländer prüfen Senkungen, um als Standort attraktiver zu werden. Hamburg hat seinen Satz 2023 von 4,5 % auf 5,5 % angehoben, während in anderen Ländern Senkungen im Gespräch sind. Für Käufer bedeutet das: Die Grunderwerbsteuer ist kein statischer Wert, sondern ein politisch beeinflusster Kostenfaktor, der sich in den kommenden Jahren ändern kann. Eine sorgfältige Kalkulation auf Basis der aktuell geltenden Sätze ist daher unverzichtbar.

Notar- und Grundbuchkosten erklärt

In Deutschland ist für jeden Immobilienkauf die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar ist dabei als unparteiischer Amtsträger tätig und stellt sicher, dass beide Vertragsparteien ihre Rechte und Pflichten verstehen. Zu seinen Aufgaben gehört die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs, die Beurkundung selbst, die Einholung aller erforderlichen Genehmigungen und die Abwicklung des gesamten Eigentumsübergangs. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland rechtlich unwirksam.

Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar. Sie betragen in der Regel zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises. In diesem Betrag sind mehrere Einzelleistungen enthalten: die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Abwicklung über ein Notaranderkonto (falls vereinbart), die Löschung bestehender Grundschulden sowie die Eigentumsumschreibung. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer, indem sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach Vertragsschluss an einen Dritten verkauft oder belastet.

Die Grundbuchkosten fallen für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch an und liegen bei etwa 0,5 % des Kaufpreises. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht geführt wird und Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an Grundstücken gibt. Die Eintragung ist der rechtlich entscheidende Akt: Erst mit der Grundbucheintragung wird der Käufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie. Weder die Kaufpreiszahlung noch die Schlüsselübergabe begründen Eigentum im rechtlichen Sinne.

Der zeitliche Ablauf vom Notartermin bis zur endgültigen Grundbucheintragung beträgt in der Praxis zwischen sechs Wochen und sechs Monaten. Zunächst beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, die in der Regel innerhalb weniger Tage eingetragen wird. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Die Bearbeitungsdauer beim Grundbuchamt variiert regional erheblich. In Ballungsgebieten kann es deutlich länger dauern als in ländlichen Regionen. Notar- und Grundbuchkosten sind nicht vermeidbar, sie gehören zu jedem regulären Immobilienkauf in Deutschland.

Maklerprovision: Was hat sich geändert?

Die Maklerprovision war in Deutschland lange Zeit eine der größten und gleichzeitig intransparentesten Positionen unter den Kaufnebenkosten. Bis Ende 2020 konnten Verkäufer die gesamte Provision vertraglich auf den Käufer abwälzen, was in vielen Regionen auch üblich war. Mit dem am 23. Dezember 2020 in Kraft getretenen Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser hat der Gesetzgeber diese Praxis beendet. Seitdem gilt für den Kauf von Wohnimmobilien das Prinzip der Halbteilung.

Das Halbteilungsprinzip besagt: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf er maximal die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Die andere Hälfte muss der Verkäufer selbst tragen. In der Praxis hat sich eine übliche Gesamtprovision von 5,95 % bis 7,14 % (inkl. Mehrwertsteuer) etabliert, die sich Käufer und Verkäufer jeweils hälftig teilen. Bei einer Gesamtprovision von 7,14 % zahlt jede Seite also 3,57 %. Beauftragt der Käufer selbst einen Makler (sogenannter Suchauftrag), trägt er die Kosten allein. Die Halbteilungspflicht gilt ausschließlich für Wohnimmobilien, nicht für Gewerbeimmobilien oder Grundstücke.

Beim Kauf ohne Makler entfällt die Maklerprovision vollständig. Das ist etwa der Fall, wenn Verkäufer und Käufer sich privat einigen oder wenn ein institutioneller Ankäufer direkt kauft. Genau hier setzt das Modell von Baur Immobilien an: Als Direktankäufer treten wir ohne Makler auf. Das spart dem Verkäufer den gesamten Provisionsanteil. Bei einem Objekt im Wert von 500.000 Euro und einer üblichen Provision von 3,57 % für den Verkäufer bedeutet das eine Ersparnis von 17.850 Euro. Dieser Betrag fließt direkt in den Nettoerlös des Verkäufers.

Für Käufer von Wohnimmobilien bedeutet die aktuelle Gesetzeslage: Die Maklerprovision ist zwar nicht abgeschafft, aber zumindest gerechter verteilt als zuvor. Trotzdem bleibt sie ein erheblicher Kostenfaktor, der je nach Region und Objekt zwischen 10.000 und 50.000 Euro betragen kann. Wer diese Kosten vermeiden will, sollte direkt nach provisionsfrei angebotenen Objekten suchen oder den Kontakt zum Eigentümer ohne Makler herstellen. Für Verkäufer gilt: Ein Direktverkauf an einen professionellen Ankäufer wie Baur Immobilien eliminiert die Provision vollständig und spart zusätzlich Zeit und Aufwand.

Kaufnebenkosten finanzieren: Geht das?

Die Frage, ob sich Kaufnebenkosten finanzieren lassen, beschäftigt viele Immobilienkäufer. Die kurze Antwort: Ja, es ist technisch möglich, aber in der Praxis selten empfehlenswert. Die meisten Banken erwarten, dass der Käufer mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bestreitet. Das liegt daran, dass Nebenkosten keinen materiellen Gegenwert schaffen. Die Grunderwerbsteuer fließt an das Finanzamt, die Notarkosten an den Notar. Kein Euro davon erhöht den Wert der Immobilie, die als Sicherheit für den Kredit dient.

Eine sogenannte 110-%-Finanzierung, bei der die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten finanziert, ist am Markt verfügbar, aber an strenge Bedingungen geknüpft. Die Bank verlangt in der Regel eine ausgezeichnete Bonität, ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen sowie eine Immobilie in sehr guter Lage. Der Zinsaufschlag für eine solche Vollfinanzierung liegt typischerweise bei 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten gegenüber einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital. Auf eine Laufzeit von 20 Jahren gerechnet, kann dieser Aufschlag leicht einen fünfstelligen Betrag ausmachen.

Der entscheidende Faktor für die Bank ist der sogenannte Beleihungsauslauf: das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie. Bei einer Finanzierung inklusive Nebenkosten liegt der Beleihungsauslauf von Beginn an über 100 %, weil der Kredit den Immobilienwert übersteigt. Das bedeutet für den Käufer ein erhöhtes Risiko. Sollte der Wert der Immobilie sinken oder ein Verkauf nötig werden, reicht der Erlös möglicherweise nicht aus, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen. Banken reagieren auf dieses Risiko mit höheren Zinsen und strengeren Tilgungsvorgaben.

Der pragmatische Rat lautet daher: Wer die Kaufnebenkosten nicht aus Eigenkapital aufbringen kann, sollte entweder weiter sparen oder nach Wegen suchen, die Nebenkosten zu reduzieren. Ein Kauf in einem Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer, der Verzicht auf einen Makler oder der Direktverkauf an einen professionellen Ankäufer, der Notar- und Grundbuchkosten übernimmt, können die Eigenkapitallücke spürbar verkleinern. Bei Baur Immobilien übernehmen wir als Käufer sämtliche Notar- und Grundbuchkosten, sodass Verkäufer ohne eigene Nebenkosten aus der Transaktion gehen.

Kaufnebenkosten sparen: Ihre Optionen

Die Kaufnebenkosten lassen sich nicht vollständig vermeiden, aber es gibt mehrere legale Strategien, um sie deutlich zu senken. Die wirksamste Methode für Käufer ist der Direktkauf ohne Makler. Wenn kein Makler beteiligt ist, entfällt die Provision komplett. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer üblichen Käuferprovision von 3,57 % spart das 14.280 Euro. Für Verkäufer gilt dasselbe in umgekehrter Richtung: Wer direkt an einen institutionellen Käufer verkauft, zahlt keine Verkäuferprovision. Zusätzlich übernimmt bei vielen Direktankäufern der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, was den Nettoerlös des Verkäufers weiter steigert.

Bei größeren Immobilientransaktionen, insbesondere im gewerblichen Bereich, kommt der sogenannte Share Deal als Alternative in Betracht. Dabei werden nicht die Immobilie selbst, sondern die Anteile an der Gesellschaft verkauft, die die Immobilie besitzt. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an. Seit der Verschärfung durch das Grunderwerbsteuerreformgesetz liegt die relevante Schwelle bei 90 % der Anteile (zuvor 95 %). Diese Konstruktion ist komplex, erfordert steuerliche Beratung und lohnt sich erst ab höheren Kaufpreisen, kann aber bei Gewerbeimmobilien im Millionenbereich sechsstellige Beträge einsparen.

Auch die Verhandlung der Maklerprovision ist eine Option, die viele Käufer nicht nutzen. Die üblichen Provisionssätze sind keine Festpreise, sondern Richtwerte. Gerade bei hochpreisigen Objekten oder in einem Käufermarkt lässt sich die Provision reduzieren. Manche Makler bieten bei schneller Abwicklung oder geringem Vermarktungsaufwand von sich aus niedrigere Sätze an. Fragen kostet nichts und kann Tausende Euro sparen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind dagegen nicht verhandelbar, da sie auf Gesetzen und Gebührenordnungen basieren.

Das Modell von Baur Immobilien kombiniert mehrere dieser Vorteile für Verkäufer: Kein Makler, keine Verkäuferprovision, Übernahme der Notar- und Grundbuchkosten durch den Käufer. Das bedeutet für den Verkäufer Kaufnebenkosten von exakt null Euro. Der vereinbarte Kaufpreis entspricht dem Nettoerlös. Diese Transparenz ist besonders für Eigentümer attraktiv, die ihre Immobilie schnell, unkompliziert und ohne versteckte Kosten verkaufen möchten. Nutzen Sie unseren Rechner oben, um zu sehen, wie viel Sie bei einem Direktverkauf konkret sparen.

Häufig gestellte Fragen zu Kaufnebenkosten